Immobili non residenziali, prezzi in calo dal 2013

• Le compravendite di immobili non residenziali hanno superato € 15,6 miliardi, ma negli ultimi 6 anni i prezzi al metro quadro sono diminuiti del 26%. Nel 2019 il calo dei prezzi al mq è rallentato e si osservano spunti positivi nel segmento commerciale. In Italia le unità immobiliari dedicate ad attività direzionali, terziarie e produttive sono poco più di 4,1 milioni rispetto ai quasi 64 milioni complessivi e nel 2018 hanno originato oltre 51.000 transazioni (a fronte delle 578.000 riguardanti le sole abitazioni) per un valore complessivo pari a 15,6 miliardi (1/6 di quanto registrato per il comparto residenziale).

• Il 57% delle compravendite di immobili non residenziali riguarda negozi, il 24% capannoni e il restante 19% uffici. Complessivamente il volume delle compravendite è cresciuto del +1,9% rispetto all’anno precedente, dato che sintetizza andamenti diversificati: crescita del +4,6% per il comparto commerciale, flessione del -3,7% per quello direzionale, sostanziale stabilità per quello produttivo.

• In termini di fatturato immobiliare, i capannoni costituiscono il 42% del totale, poco al di sopra del settore commerciale che, a sua volta, costituisce il doppio di quello direzionale. Inoltre, a fronte di una sostanziale invarianza del fatturato generato da questi 3 mercati (-0,4% nel 2018), si osserva una crescita del +2,9% del mercato dei negozi e una contestuale diminuzione dei capannoni, mentre gli uffici restano pressoché sui livelli dell’anno precedente.

Negozi - L'analisi si fonda sul database delle valutazioni immobiliari effettuate da CRIF RES tra il 1.01.2013 il 30.06.2019 per uffici, negozi/ laboratori e capannoni. Nel 1° semestre 2019, il valore mediano dei negozi (senza considerare i laboratori) oggetto di compravendita a livello nazionale è stato pari a € 182.000, sostanzialmente allineato a quello del 2013, ma superiore a quello dello stesso periodo del 2018. In compenso, risulta in costante crescita la superficie degli immobili in oggetto, che è arrivata ad assestarsi a 111 mq contro i 76 mq del 2013. La combinazione tra questi indicatori fa sì, però, che il valore al metro quadro risulti in decisa e costante diminuzione, essendosi attestato a € 1.577 al mq, sebbene con un piccolo rimbalzo nell’ultimo semestre (+3%).

Uffici - il valore mediano si è assestato a € 264.000, contro € 220.000 del 2013. Anche in questo caso, però, la superficie mediana risulta in costante crescita negli ultimi anni e con 143 mq arriva a superare anche il record del 2014. Il valore al mq di un ufficio in Italia però si conferma in costante contrazione negli ultimi 6 anni e si ferma a € 1.727 con una flessione del -1,5% rispetto al 1° semestre 2018.

Capannoni - In merito ai capannoni oggetto di compravendita, il valore mediano nel 1° semestre 2019 si attesta a € 972.000, sostanzialmente sui livelli dell’inizio del 2013, mentre cambia considerevolmente la superficie, che da poco meno di 1.300 mq ora si porta a quasi 1.900 mq. Ne deriva pertanto una riduzione progressiva del valore al metro quadrato che attualmente si è ridotto a € 556, l’1% in meno rispetto a quanto osservato nello stesso periodo del 2018.

• Se si confrontano gli andamenti dei prezzi nel tempo dei 3 segmenti immobiliari considerati, si osserva una diminuzione in termini nominali pressoché della medesima entità, con un calo del -26% negli ultimi 6 anni.

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