Quando per necessità, quando per comportamenti virtuosi, nella contabilità di molti condomini compare fra le varie voci la parola: “ fondo”, questa parola può assumere le connotazioni più disparate: fondo per le opere straordinarie, fondo per la scia antincendio, fondo morosità, fondo per mandare in vacanza l’amministratore … no, questo fondo non lo propongono mai… ; insomma, iniziative di fondo per le ragioni e motivazioni più diverse.
A norma di legge il fondo dovrebbe essere vincolato a una destinazione specifica e il suo utilizzo deliberato in sede assembleare al pari della sua costituzione. In realtà, nella pratica e nella maggior parte dei casi, solitamente i fondi confluiscono nel conto corrente condominiale ordinario e compaiono evidenziati nella contabilità.
Ne deriva la logica conseguenza che i soldi accantonati nel conto corrente a volte vengono utilizzati per sostenere delle spese in assenza della disponibilità reale dei soldi destinati all’ordinario dal piano rateale del bilancio. Per esempio: in un condominio di 6 unità viene costituito negli anni un fondo per le opere straordinarie da eseguirsi nel 2027 di euro 20.000,00 che i condòmini hanno versato negli anni pregressi e che sono accantonati nel conto corrente ordinario. Nel frattempo però, durante la gestione dell’esercizio contabile relativo all’anno 2025 di 6 proprietari, 4 non versano regolarmente le rate ordinarie per loro problemi personali e sono in ritardo nel pagamento delle scadenze.
L’amministratore che nel frattempo avrà l’esigenza di pagare le utenze e i fornitori, attingerà dal conto condominiale andando inevitabilmente ad intaccare il fondo che verrà ripristinato una volta che tutti e 6 i condòmini avranno versato regolarmente le loro rate e pertanto creato in conto la liquidità necessaria per procedere ai pagamenti.
Questo sistema non è ben visto dalla normativa che vorrebbe un fondo dedicato con destinazione specifica e deposito in conto corrente o libretto postale separato, ma nell’operatività di tutti i giorni è difficile realizzare questi buoni propositi. Pensiamo alla sig.ra Peppina di anni 85 che deve ricordarsi di tenere i versamenti divisi e di farli su due conti correnti distinti, pensiamo alla necessità di aprire un nuovo conto corrente bancario e doverne sostenere le spese, al margine di errore che cresce nella separazione dei pagamenti a fornitori di uno stesso condominio e anche alla più difficile lettura della contabilità da parte dell’utente finale.
Pertanto, se il fondo e i suoi movimenti rimangono evidenziati nella contabilità complessiva, in fondo che male c’è. Potete verificare la sussistenza del fondo dalla situazione patrimoniale che a seguito della riforma del condominio è obbligatorio spedire con l’invio della contabilità dell’anno. Certo deve rimanere il principio di base che l’accantonamento deve essere deliberato e così il suo smobilizzo. A mio parere è buona norma costituire un fondo già nei primi anni di un condominio neonato, anche di modesta entità, che però a lungo andare costituirà un gruzzoletto da parte per eseguire le manutenzioni necessarie allo stabile quando questo comincerà ad invecchiare.
Altra storia per i fondi legati alla necessità di supplire a situazioni di morosità. In questo caso purtroppo si tratta di fondi che vengono richiesti al condominio per supplire a una mancanza di liquidità nel conto corrente. Non sempre i fondi per morosità si riescono a recuperare purtroppo. Per questo è sempre bene dedicare uno spazio ad analizzare le situazioni debitorie di anno in anno risultanti dai saldi individuali di ogni proprietario.
Altra importante nozione da sapere è che i fondi “seguono l’immobile” e una volta costituiti appartengono al condominio e pertanto possono essere svincolati solo tramite decisione assembleare. Nel caso di compravendita, il venditore non ha diritto a vedersi restituita la quota parte versata per il fondo comune, ma potrà tenerne conto nella contrattazione della vendita con l’acquirente al quale potrà far presente la quota che una volta subentrato nella compravendita diventerà di sua spettanza.
Generalmente i fondi hanno comunque una connotazione positiva: permettono di creare una liquidità nel conto corrente che agevola la gestione dei pagamenti delle utenze e dei fornitori; inoltre in sede di decisione assembleare permettono di prendere decisioni per il bene comune più a cuor leggero, avendo già la disponibilità economia per gli interventi che si rendano necessari.
Per concludere: in fondo, conviene costituire un fondo, per non cadere a fondo.
(Autrice: Dott. ssa Serena Corazza per Follina Servizi Srl)
(Foto: Follina Servizi)
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