Quando viene convocata una riunione assembleare, non si tratta di andare a bere vino e mangiare tarallucci con i vicini di casa, ma di una vera e propria assemblea di proprietari che ha valore legale e che ha il fine di tutelare il patrimonio immobiliare di ogni partecipante al condominio.
La ( ormai famosissima ) riforma del 2012 ha conferito maggior peso alla tenuta dell’anagrafe condominiale, istituendone un registro che l’amministratore è tenuto a redigere e conservare per legge. L’anagrafe condominiale permette all’amministratore di avere conoscenza di chi siano i proprietari effettivi, unici titolari del diritto di voto all’interno dell’assemblea, fatto salvo per le deleghe conferite rigorosamente per iscritto. Senza l’obbligatorietà della tenuta del registro di anagrafe condominiale molto spesso, in passato, succedeva che a votare erano i così detti proprietari apparenti: pensiamo al caso di marito e moglie in cui all’assemblea si presentava sempre il marito che dava ad intendere di essere il proprietario, quando invece la casa era intestata alla moglie.
Ebbene, questo poteva creare non pochi problemi in caso di impugnazione delle delibere assembleari, così come in tema di recupero del credito che poteva essere erroneamente rivolto a un soggetto non proprietario.
L’istituzione del registro di anagrafe condominiale, per i lettori giuristi e gli appassionati ex art 1130 punto 6 del codice civile, è tenuta dall’amministratore e qualora lo stesso non riuscisse a reperire le informazioni dai diretti interessati, quest’ultimo è tenuto, trascorsi 30 giorni dalla richiesta mezzo raccomandata, ad acquisire le informazioni necessarie addebitandone il costo ai responsabili. Una volta preso atto di quali sono tutti i proprietari e gli eventuali altri soggetti titolari di diritti reali e personali di godimento, al fine di convocare l’assemblea l’amministratore è tenuto a consultare il regolamento di condominio.
Nel regolamento di condominio possono infatti essere indicate delle tempistiche di convocazione differenti da quanto stabilito dal codice civile che cita all’articolo 66 delle disp. Att. Del c.c.: “L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione”. Come si diceva, il regolamento di condominio potrebbe prevedere una tempistica più lunga ( mai più breve ) per la convocazione delle assemblee e in questo caso l’amministratore dovrebbe attenersi alle indicazioni del regolamento di condominio.
A questo punto l’amministratore conosce chi sono i proprietari e che tempistiche ci vogliono per la convocazione, non gli resta che elaborare correttamente l’ordine del giorno e in fine …. inviare tutto con una mail. Ma quale mail!!Come si diceva in principio, l’assemblea ha un valore legale e le delibere della maggioranza vincolano la volontà della minoranza dissenziente, quindi bisogna stare molto attenti a rispettare tutte le formalità della convocazione, perché il mancato rispetto dei formalismi può dare adito ad impugnazioni delle delibere. Anche qui ci viene in aiuto il codice civile che sempre all’art 66 delle disposizioni attive ci indica che l’avviso di convocazione deve pervenire a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.
Certo il fax e la consegna a mano sono modalità un po’ desuete e nella pratica non si usano quasi più, un po’ come la venuta meno dei piccioni viaggiatori che in ogni caso avrebbero avuto il loro fascino romantico.
Forse vi sarete chiesti se all’assemblea debbano partecipare altri soggetti che potrebbero averne un interesse partecipando nella pratica alla vita del condominio; poniamo ad esempio gli inquilini o gli usufruttuari. Il codice civile stabilisce una disciplina per la partecipazione degli usufruttuari che sono chiamati ad essere convocati e hanno anche diritto di voto quando si tratta di assemblee che trattino di argomenti di ordinaria gestione, mentre la straordinaria è demandata ai nudi proprietari. Per quanto riguarda gli inquilini invece, essi non hanno per il codice civile diritto di voto, tuttavia nelle varie cause che si sono dibattute nei tribunali sull’argomento è previsto che essi possano avere voce in capitolo per quanto attiene alla gestione del riscaldamento centralizzato; questo in virtù del fatto che a volte anche spese ingenti sono a loro ascrivibili per la gestione degli impianti centralizzati. Non può essere invece convocato l’Ex proprietario che non ha più nulla a che fare con la comunione dei proprietari e che è solo tenuto ad informare il nuovo acquirente di quali siano le ultime delibere assunte che potrebbero prevedere spese che si protraggono in più anni.
Infine, preme sottolineare, sempre al fine di non trasformare l’assembla nella sagra del paese, che ad essa possono partecipare solo i legittimi convocati e che in assemblea non ci puoi portare tutta la famiglia con i pop-corn e le patatine pronti per assistere allo spettacolo. Tant’è che anche il codice prevede all’art. 67 delle disposizioni attive del codice civile che nel caso di comproprietà , venga designato un unico rappresentante che avrà potere di voto in assemblea; secondo la dottrina maggioritaria, gli altri comproprietari potrebbero partecipare come auditori, ma senza partecipare alla discussione o avere diritto di voto. Il fine della norma è dunque quello evidentemente di non acuire la confusione che già per natura si genera nelle riunioni condominiali.
(Fonte: Dottoressa Serena Corazza).
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