È possibile opporre ai terzi acquirenti una decisione assembleare di antica memoria? Innanzitutto, si precisi chi sono questi “terzi acquirenti”: si definiscono tali, in gergo tecnico, i nuovi proprietari che acquistano un immobile e che sono terzi rispetto agli accordi presi fra il venditore e gli altri proprietari con cui si erano stabilite delle regole in precedenza. Pertanto, se nel 2003 i condòmini, allora proprietari, avevano stabilito d’accordo fra di loro che i cassoni dei condizionatori non potessero essere apposti in facciata, tale accordo può o non può valere nei confronti di Pippo che compra nel 2025? Come al solito, la risposta non è univoca e bisogna scendere nel particolare.
Succede che spesso i condòmini proprietari in sede assembleare prendano degli accordi per gestire le parti comuni in occasione della necessità di risolvere uno specifico problema. Tali accordi, rimangono vincolanti per i presenti e gli assenti, se deliberati con le maggioranze di legge.
Tuttavia, non è sufficiente la delibera assembleare per poter rendere opponibili ai terzi acquirenti la decisione presa; infatti i nuovi proprietari vengono a conoscenza delle norme che disciplinano lo stabile attraverso la richiesta del regolamento condominiale e non di tutte le delibere avvenute dalla costruzione dello stabile in avanti. Ne deriva che il documento che disciplina gli accordi fra i condòmini è il regolamento di condominio e qualora si voglia per volontà dell’assemblea aggiungere o modificare delle clausole allo stesso esse devono essere incluse formalmente nel testo ed essere registrate nei registri immobiliari congiuntamente al regolamento modificato. Ne deriva una gran confusione e malcontenti generali, perché mai più i condòmini tutte le volte che stabiliscono un accordo corrono ai registri immobiliari per convalidare la decisione presa.
Così ci si ritrova nel 2025 a contestare a Pippo il condizionatore in facciata per accordi presi nel lontano 2003, non sapendo che Pippo con quegli accordi non centra assolutamente niente. A questo punto sta un po’ alla mediazione dell’amministratore, e al buon senso dei proprietari risolvere l’impiccio. Sarebbe buona norma tenere un elenco delle decisioni prese nel tempo da conservare accanto al regolamento di condominio. Non saranno decisioni legalmente opponibili, ma si può pur sempre far presente ai nuovi proprietari gli accordi precedentemente presi invitandoli ad accettarli di buon grado.
Questa legislazione sembra brutta e cattiva perché ci ostacola continuamente, ma a dire il vero tutela i proprietari da azioni di sopruso; infatti, è opportuno provvedere alla regolarizzazione presso il registro immobiliare solo e soltanto se la decisione presa ha veramente un carattere di necessarietà per la sicurezza, il decoro, la salubrità e il quieto vivere della compagine condominiale. Pippo pertanto, al momento è salvo! Il condizionatore lo può mettere in facciata purché rispetti le distanze e le prescrizioni amministrative se presenti; certo che, la cosa migliore sarebbe che, potendo, provvedesse a non andare in contrasto con gli altri proprietari e trovasse una soluzione alternativa che accomodi gli accordi (non per lui vincolanti) pregressi.
(Autore: Dottoressa Serena Corazza, Follina Servizi Srl)
(Foto: Follina Servizi)
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