A volte immagino il futuro; proietto idee tenendo conto dei dati attuali e spesso mi chiedo come evolverà la figura dell’amministratore di condominio nel futuro. Un po’ come il problema della fuga dei cervelli all’estero e dell’amoria degli artigiani, anche la figura dell’amministratore di condominio è fra quelle attività che vanno morendo, contro la legge del mercato che invece ne richiede una presenza sempre maggiore.
Certo di per sé, il lavoro consiste nel risolvere problemi ( a volte inrisolvibili peraltro) e quindi non è sicuramente fra le aspirazioni di chi vuole vivere una vita lavorativa tranquilla, però ha anche molti aspetti positivi se le cose le si guarda dal giusto punto di vista.
Ci sono diverse problematiche che affliggono l’amministratore moderno che, non ha più semplicemente il ruolo di amministratore contabile, ma che a seguito della riforma del 2012 ha assunto sempre di più un ruolo di responsabilità nei confronti della sicurezza e custodia dello stabile, fino a trovarsi addossate delle responsabilità che , a mio parere , è dubbio che gli competano.
Ad esempio, lo sapevate che se l’autorimessa del vostro condominio supera i 300 mq (complessivamente fra area di manovra e box auto), il condominio deve essere dotato di Scia antincendio? E cioè un documento che attesta che la vostra autorimessa, in caso di incendio ha una certa resistenza al fuoco ed è dotata di sistemi antincendio tali da ridurre al minimo la propagazione dell’incendio e permettere agli operatori di agire in sicurezza.
Ordunque se questo documento manca, perché il condominio non ha messo a disposizione le somme necessarie per eseguire i lavori e accade un incidente grave (ad esempio muore una persona), risponde penalmente l’amministratore nel suo ruolo di legale rappresentante dello stabile.
Ma non pensiate, per questo, di potervene lavare le mani: se è vero che la responsabilità penale è dell’amministratore la responsabilità civile rimane in capo ai singoli condòmini che pertanto nel caso di una richiesta di risarcimento devono rispondere con il loro patrimonio.
L’amministratore risponde penalmente anche in caso di incidenti provocati dalla mancanza di sicurezza delle parti comuni condominiali: un vetro rotto che ferisca qualcuno, una balaustra non sufficientemente alta, un terreno sconnesso che costituisca inciampo e così via ..; i casi per i quali è possibile fare causa al condominio e di cui risponde l’amministratore sono infiniti.
Per questo è importante ascoltare i suggerimenti del professionista che in una visione di insieme e conoscendo la normativa sa guidare il complesso condominiale verso una manutenzione periodica che metta al riparo i proprietari da possibili ripercussioni legali.
Teniamo conto che se da una parte all’amministratore viene attribuita una responsabilità rilevante sull’immobile, dall’altra si limita la sua capacità di azione al volere assembleare; all’amministratore viene concesso solo di agire in emergenza per mettere in sicurezza lo stabile in caso di imminente pericolo, dovendo poi convocare un’assemblea d’urgenza per decidere il da farsi.
Già .. decidere il da farsi .. sembra facile detto così, ma all’interno dell’assemblea di condominio coesistono molte realtà sia in riferimento alla posizione economica di ogni proprietario sia in riferimento alle idee personali di ognuno. È molto difficile che il condominio prenda un’unica direzione spontaneamente, anche in questo l’amministratore è un deus ex machina delle controversie, perché ha spesso la capacità di mediare.
L’amministratore non ha mai una posizione personale nella mediazione, come molti credono, ma è suo dovere consigliare l’assemblea dei condòmini, in quanto come detto prima egli ha una visione d’insieme delle problematiche condominiale e conosce la legge.
La mole di lavoro di competenza dell’amministratore condominiale è enorme: egli deve vigiliare sugli immobili, sulle strutture e sugli impianti, dirimere le controversie condominiali, occuparsi della redazione e conservazione dei documenti contabili, attendere ai presidi di sicurezza dell’immobile, curare la parte fiscale i registri contabili e i libri verbali; convocare le assemblee ordinarie e straordinarie, essere presente nel caso di problemi particolarmente complessi, incaricare e tenere i rapporti con i fornitori, verificare la contrattualistica, adempiere ai pagamenti e procedere alla riscossione dei crediti .. vi state annoiando a leggere l’elenco ? Potrei scrivere un articolo solo di enumerazione dei compiti e doveri.
Purtroppo tutto questo impegno in termini di tempo profuso e responsabilità non ha il corretto corrispettivo economico, con la conseguenza che molti amministratori operano sempre in emergenza non riuscendo a creare una struttura per mancanza di fondi che garantisca l’assistenza h24 al condominio.
Voi direte, ma non serve che l’amministratore sia reperibile h24, non è un’ unità di crisi … ed effettivamente anche io penso questo; tuttavia, contrariamente alla ratio molte volte i clienti necessitano di essere rassicurati da una figura di coordinazione, soprattutto in caso di eventi particolari come possono essere quelli atmosferici che hanno flagellato il territorio negli ultimi anni o altri eventi eccezionali.
E non sempre le sciagure conoscono gli orari d’ufficio. Insomma, per concludere, in un prossimo futuro come si trasformerà la figura dell’amministratore condominiale? Probabilmente perderà la sua caratteristica della “personalizzazione” perché un unico soggetto non può ricoprire tutte le esigenze dei clienti. Gli studi di amministrazione dovranno sempre più conformarsi al metodo di gestione delle grandi aziende dotandosi di specialisti per ogni settore di competenza.
Certo questo comporterà un inevitabile aumento di costi che dovrà essere controbilanciato da un miglioramento dell’efficienza dei servizi. Probabilmente andranno sparendo le piccole realtà anche per mancanza di ricambio generazionale.
Per questo, finchè potete godetevi il vostro amministratore che sa vita morte e miracoli del vostro condominio e che vi fa gli auguri a natale, quello che quando avete un problema è pronto a fare tutto quello che è in suo potere per risolverlo … perché di qui a non molto spariranno queste figure familiari che tante volte ingiustamente critichiamo e .. arriverà il business!
(Autore: Dottoressa Serena Corazza, Follina Servizi Srl)
(Foto: Follina Servizi)
#Qdpnews.it riproduzione riservata
