Molte volte i nostri assistiti ci pongono la fatidica domanda se un dato evento ricada o meno nell’ambito condominiale o privatistico. A rispondere può aiutarci l’articolo 1117 del Codice civile, che enumera un elenco indicativo, ma non esaustivo, di quali sono le parti comuni condominiali.
L’articolo suddivide i beni condominiali in tre categorie generiche: a) le parti strutturali intrinseche all’edificio; b) i locali e le aree destinate ai servizi in comune; ed infine c) le opere, le installazioni e i manufatti destinati all’uso comune.
L’elencazione non esaustiva delle parti considerate comuni dal Codice civile (come ad esempio il suolo su cui sorge l’edificio, le fondamenta, le facciate, le aree parcheggio parti comuni, gli stenditoi, le scale, gli ascensori, gli impianti di climatizzazione ecc.), può tuttavia essere derogata da un titolo contrario. Questo accade quando, ad esempio, a considerare un bene comune solo ad alcune proprietà e non a tutte è il regolamento contrattuale condominiale; e cioè quel regolamento che, registrato con il primo atto di compravendita, ha un valore vincolante per il suo contenuto nei confronti di tutti i futuri acquirenti. Non solo: la natura esemplificativa e non esaustiva dell’elencazione civilistica comporta che molte volte è necessario valutare caso per caso la natura di condominialità del bene.
Pertanto si può affermare che l’articolo 1117 implica una presunzione semplice di comproprietà dei beni, che può essere vinta solo dalla contrarietà del titolo (Cass. 02/03/2007 n. 4973).
Per passare a degli esempi pratici, una delle domande più frequenti riguarda il caso in cui in un edificio si presenti maggiormente ammalorata la parete posta a nord e l’assemblea dei condòmini deliberi di ripristinare gli intonaci soltanto di quella facciata. Ebbene, in questo caso la spesa andrà ripartita comunque in base ai millesimi di proprietà fra tutti i condòmini; in quanto l’articolo 1117 C. c. considera comuni tutte e quattro le facciate e, di fatto, non potrebbe essere diversamente, anche in prospettiva del decoro condominiale che necessita di mantenere un’uniformità estetica generale. Inoltre, la facciata di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri e costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza di questo ed è pertanto oggetto di comunione tra i condòmini (Cass. 30/01/1998 n. 945).
Altro esempio è il classico caso di rottura della tubazione idrica: in questo caso bisogna verificare se la rottura si è verificata nel sistema centralizzato di distribuzione fino “al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini” (Art. 1117 C. c.); la rottura oltre questa linea è di ordine privatistico, ad esempio la rottura di una tubazione di scarico nel tratto orizzontale oltre il punto di collegamento con la colonna di scarico comune. In questo caso ricerca ripristino e danni sarebbero a carico del singolo privato e non dei condòmini utilizzatori dello scarico comune. Attenzione però che, in questi casi, è comunque opportuno avvisare il proprio amministratore, perché l’evento potrebbe essere oggetto di copertura assicurativa e pertanto gestibile tramite la polizza condominiale.
Fatto questo esempio, possiamo dedicare un breve accenno alla necessità di affidarsi alla professionalità del Vostro amministratore condominiale; figura che negli anni, a seguito della evoluzione normativa, è divenuta sempre più necessaria per gestire il patrimonio immobiliare sia dal punto di vista tecnico che dei rapporti interpersonali fra i vari proprietari che molto spesso si trovano in conflitto dando origine alle statistiche che oggi vedono le cause per liti fra condòmini fra le più frequenti.
Ancora, meritano un cenno i contatori dell’acqua: questi possono essere completamente privati quando le linee sono individuali e ognuno riceve la propria bolletta, oppure possono avere natura sempre privata, ma allo stesso tempo essere parti di un sistema idrico comune dove, in questo caso, i contatori fungono da ripartitori dei mc consumati da ogni appartamento che attinge l’acqua dalla condotta comune. In questo caso l’eventuale sostituzione del contatore è a carico del privato ma allo stesso tempo, perché il sistema di contabilizzazione funzioni, tutti i ripartitori devono essere funzionanti e leggibili. Le letture in questo caso vengono prese solitamente una volta all’anno dall’amministrazione condominiale, ma è importante sapere quale è il proprio contatore e anche tenere monitorati i consumi individualmente, al fine di individuare repentinamente eventuali perdite e non avere brutte sorprese a fine anno. Per una gestione più agevole si consiglia di applicare al contatore una targhetta con il nominativo e il riferimento dell’appartamento.
Capitolo a parte meriterebbero tutte le considerazioni sulla parzialità della comunione dei beni; come ad esempio il caso delle colonne di scarico che interessano solo le unità abitative che servono. Allo stesso modo si dica per l’uso delle scale e degli ascensori.
Potrebbero esserci altri mille esempi da farsi e situazioni particolari da verificare, motivo per cui l’uomo medio il più delle volte si arrende e accetta passivamente il destino che lo attende nella prossima assemblea condominiale. Con la nostra rubrica, speriamo di aiutarvi di volta in volta ad acquisire sempre più consapevolezza e maestria nel districarvi all’interno del complicato mondo della tutela del patrimonio immobiliare.
(Fonte e foto: Follina servizi Srl, dott.ssa Serena Corazza).
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