Esaminato nell’articolo precedente l’importanza del versamento delle spese condominiali, andiamo ora a scoprire come poter recuperare quelle somme non versate dai più incalliti sostenitori della inutilità del condominio e di chi lo amministra.
La riforma del 2012 ha stabilito all’ art 1129 c.c. che l’amministratore ha il dovere di recuperare il credito entro 6 mesi dall’approvazione dell’ esercizio condominiale pena la co-responsabilità del debito. Può agire direttamente con un decreto ingiuntivo nei confronti del condòmino moroso anche senza l’approvazione dell’assemblea, in quanto agisce all’interno del suo mandato in un’ottica di conservazione e tutela del bene.
Certo è che, se sulla carta l’amministratore ha questo potere e dovere, dal punto di vista pratico necessita valutare caso per caso. Non sarebbe infatti conveniente agire giudizialmente per il recupero di una somma irrisoria, perchè le spese legali e processuali che dovrebbe anticipare il condominio potrebbero essere sproporzionate rispetto al recupero del credito.
Conviene quindi analizzare la questione e nei casi più difficili sottoporla all’assemblea che eventualmente potrà dispensare l’amministratore dall’intraprendere l’azione legale. Certo è che, nell’esercizio delle sue funzioni l’amministratore può attivarsi con delle misure meno impattanti inviando dei solleciti bonari o delle vere e proprie diffide sia tramite lo studio di amministrazione che in una seconda fase tramite legale.
A volte aiuta anche il perdere un po’ di tempo e tentare la via del dialogo; alcune famiglie potrebbero essere in una reale difficoltà e si potrebbe concordare con loro una rateizzazione diversa per rientrare del debito, senza adire le vie legali.
Certo è che il tema del recupero crediti non deve essere sottovalutato dall’amministrazione che per l’appunto diventa co-responsabile nel caso risultasse che quest’ultimo non si è attivata per sanare la situazione. Pertanto non c’è da prendersela con l’amministratore se qualche volta, anche i migliori pagatori, ricevono un avviso bonario di pagamento: l’amministratore non sta facendo altro che il suo dovere nell’interesse del condominio intero. Una nota va riferita alla posizione dei conduttori, volgarmente detti: inquilini.
Qualora fossero questi ultimi ad essere indietro con i pagamenti l’amministratore potrebbe procedere solo a dei richiami per così dire bonari o informali, in quanto a rispondere della posizione dell’inquilino è sempre il proprietario:unico soggetto al quale in condizioni estreme di impossibilità di recupero della somma il condominio rivolgerà l’ingiunzione di pagamento tramite legale. Non pensate quindi che non sia affar vostro l’eventuale morosità dei vostri inquilini: chi risponde al condominio rimane pur sempre il proprietario dell’immobile.
Di fatto, quindi per riepilogare, l’iter corretto è: esecuzione dei controlli – primi avvisi bonari – vere e proprie diffide – procedimenti giudiziali di recupero del credito. Chi debba pagare le spese sostenute per il recupero del credito è un po’ controverso in dottrina, anche se è opinione della scrivente che per non aggiungere al danno anche la beffa esse dovrebbero essere attribuite ( seppur anticipate dal condominio nel corso del procedimento di recupero) integralmente all’inadempiente. In fondo è causa sua se il condominio ha dovuto attivare una scocciante procedura di recupero.
Con un decreto ingiuntivo è possibile pignorare il quinto dello stipendio , il conto corrente bancario , beni mobili o immobili. Il pignoramento immobiliare però è consigliato solo a fronte di debiti di una certa rilevanza in quanto determina l’esborso da parte del condominio di una somma iniziale per avviare le procedure che solitamente non è mai inferiore ai 10 mila euro circa.
Esistono poi dei casi particolari dove il recupero del credito che pur nell’ambito condominiale è stato in qualche modo snellito dal legislatore, può presentare delle difficoltà ulteriori a seguito della presenza di situazioni giuridiche controverse. Ad esempio in caso di morte del moroso e successiva mancata accettazione dell’eredità da parte degli eredi. Ma qui cadiamo sul tecnico e per queste casistiche anche l’amministratore è bene che si avvalga di un esperto legale che possa districare la matassa.
Certo è ,che è bene, in sede di riunione assembleare, dedicare sempre un po di tempo a monitorare le situazioni debitorie al fine di controllare che non sfocino in situazioni ingestibili di cui poi faranno le spese tutti i condòmini che , come avevamo già accennato, sono comunque responsabili dei debiti contratti dal condominio nei confronti dei terzi e pertanto una volta che fosse decretata l’impossibilità del recupero delle somme dal condòmino moroso, dovrebbero risponderne di tasca propria.
Concludendo, quando ricevete un sollecito dal vostro amministratore, non prendetevela, vuol dire che sta facendo il suo lavoro in favore dell’interesse collettivo e quindi anche del vostro!
(Fonte: Follina Servizi Srl, dott.ssa Serena Corazza).
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