Terminiamo la nostra rassegna sul regolamento di condominio trattando gli ultimi due argomenti di approfondimento e cioè ripartizione delle spese e tutela del decoro dell’edificio e introducendo l’argomento della applicazione della sanzione amministrativa.
La ripartizione delle spese condominiali, è sempre un argomento delicato e molto complesso. Il legislatore infatti non ha stabilito un unico criterio applicativo (ad esempio l’applicazione di un’unica tabella millesimale per al gestione di tutte le tipologie di spesa), ma tendenzialmente ha concesso di particolareggiare, a seconda della tipologia di spesa, il criterio di ripartizione. Anche in questo caso gioca un ruolo fondamentale il regolamento di condominio al quale quasi sempre vengono allegate anche le tabelle millesimali richiamate nel testo scritto a farne parte integrante.
Parliamo di tabelle, al plurale, perché sicuramente nei condomini più complessi se ne trovano di diversi tipi oltre a quella relativa ai millesimi di proprietà generale. Possono essere previste tabelle ad hoc per gli impianti, come ad esempio quella che disciplina l’uso dell’ascensore oppure della centrale termica; specifiche norme seguono poi le tabelle che riguardano la manutenzione dei vani scala, la cui ripartizione disciplinata dal codice civile all’art.1124 c.c. tiene conto dell’altezza del piano in cui si trova l’appartamento. In assenza di una varietà di tabelle da applicare, fa da padrone la tabella millesimale di proprietà che tiene conto del valore dell’immobile che non si calcola solo in base ai metri quadri, ma tenendo conto anche di altri coefficienti che possono aumentare o diminuire il valore espresso in millesimi dell’unità immobiliare.
Il codice civile, fa in ogni caso sempre riferimento all’applicazione di un criterio millesimale; salvo quanto stabilito dall’Art. 1125 c.c. “ manutenzione e ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai”, che prevede una ripartizione in parti uguali tra i due proprietari degli immobili sovrastanti e sottostanti. Allora perchè talune spese a volte vengono ripartite ad unità ? Questa prassi è molto diffusa, per quanto riguarda la ripartizione di alcune categorie di spesa che l’utente finale non percepisce come legate al valore dell’immobile: si tratta di solito delle spese sostenute per consulenze o pratiche da parte di tecnici oppure per le spese amministrative. Anche qui il Regolamento, se contrattuale, potrebbe venirci in aiuto in quanto potrebbe essere esso stesso a stabilire questo tipo di ripartizione in deroga alla normativa generale. In altri casi è la prassi consolidata che fa accettare ai condòmini una ripartizione diversa da quanto stabilito dal codice civile.
Ancora in sede assembleare, all’unanimità si potrebbe stabilire un criterio differente che tuttavia dagli assenti potrebbe essere contestato e impugnato in sede giudiziale. Il mio consiglio è quello di attenersi il più possibile alla normativa vigente, in modo da non incappare in contestazioni e contrasti fra condòmini che la pensano in modo diverso. Passando alla disciplina di tutela del decoro dell’edificio, ci infiliamo in un altro ginepraio che lascia libertà di interpretazione a chi deve applicare la normativa. Infatti la giurisprudenza ha affermato il principio secondo il quale non esiste un concetto preventivamente definito di decoro.
Per decoro architettonico deve intendersi l’estetica del fabbricato che è data dall’insieme delle sue linee e strutture ornamentali, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio. Sarà quindi necessario valutare caso per caso, tenendo conto anche del contesto in cui sorge l’edificio. Si può quindi affermare che ogni edificio gode di un proprio decoro architettonico a prescindere dalla condivisibilità e dal pregio dello stesso. Ogni condòmino potrà agire giudizialmente per la tutela del decoro architettonico dello stesso, e così l’amministratore stesso che in caso di alterazione potrà agire con l’azione ripristinatoria senza l’autorizzazione dell’assemblea.
E veniamo infine all’argomento relativo alle infrazioni al regolamento di condominio. L’art 70 delle disp. Attive del codice civile prevede che per le infrazioni al regolamento di condominio possa essere stabilito a titolo di sanzione il pagamento di una sanzione fino a 200 euro e in caso di recidiva fino a 800 euro; le sanzioni applicate dovranno confluire in un fondo apposito che l’amministratore predisporrà per le spese ordinarie. Ma come poter applicare nella pratica la sanzione? Sul punto è intervenuto il D.L. N 145 DEL 23 12 2023, che ha stabilito che la sanzione va applicata con delibera assembleare che veda favorevoli all’applicazione della sanzione la maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi dell’edificio favorevoli all’applicazione.
Una volta ottenuta la delibera, la sanzione verrà applicata e confluirà nelle spese condominiali. Con questo decreto è stata superata l’interpretazione per cui le sanzioni potevano essere applicate solo in presenza di previsione nel regolamento di condominio. Ad oggi la volontà di applicare la sanzione viene demandata alla volontà assembleare, responsabilizzando anche i condòmini in merito alle segnalazioni delle infrazioni. Non di rado infatti capita che l’amministratore si trovi di fronte alla richiesta da parte dei condòmini di rivolgere una contestazione senza che si espliciti da parte di chi è pervenuta; sistema che, al contrario di quanto si possa pensare, peggiora i rapporti fra i condòmini in quanto lascia spazio a fantasticherie da parte di chi riceve il richiamo.
Pertanto sentiamo di voler chiudere l’articolo suggerendo di non avere timore di esprimere la volontà di far valere un proprio diritto, anche mettendoci per così dire la faccia. Un confronto diretto, civile e onesto fra le parti è sempre maggiormente produttivo di un atteggiamento di denuncia occulta che da spazio a fraintendimenti e tensioni.
(Fonte e Foto: Follina Servizi, dott.ssa Serena Corazza).
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