Forse non tutti sanno che esistono due tipi diversi di regolamento condominiale: uno di natura assembleare e uno di natura regolamentare.
Il “principe dei regolamenti” è quello contrattuale che con le sue norme vincola anche i terzi acquirenti. Questo tipo di regolamento viene di solito predisposto dall’originario costruttore e comprende anche le tabelle millesimali per le ripartizioni delle spese. Allegato al primo atto di compravendita, diventa vincolante nel suo contenuto per tutti gli acquisti avvenire.
Redigere un regolamento contrattuale non è una banalità, in quanto si va incidere sui diritti dei singoli condòmini e nel comporlo seppur è possibile fare riferimento alla disciplina dei contratti con un certo margine di libertà nel contenuto, non è possibile andare in contrasto con i diritti indisponibili ( ad esempio è indisponibile il diritto di voto o il diritto alla proprietà sulle parti comuni) e allo stesso tempo si consiglia di prestare attenzione a non andare nettamente in contrasto con la normativa vigente in modo da non creare contrasti nell’interpretazione e nella applicazione dello stesso.
Nel regolamento contrattuale si possono distinguere due tipi di norme:
- quelle che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condòmino (la modifica dei criteri di ripartizione delle spese)
- norme che coinvolgono interessi impersonali della collettività di condòmini (ad esempio quelle che riguardano le modalità di uso dei servizi condominiali -ad esempio la turnazione dei parcheggi)
Le prime necessitano di approvare l’eventuale modifica per iscritto e con un consenso unanime, le seconde possono fare riferimento alle maggioranze previste dall’art. 1138 c.c. (maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi), il quale disciplina i regolamenti di tipo assembleare.
Le norme contenute in un regolamento di tipo contrattuale sono vincolanti anche per i futuri acquirenti e loro conduttori ed è quindi importante richiedere di visionare questo documento prima di procedere a un acquisto o a una locazione.
Altra questione, quando si tratta di regolamento di tipo assembleare. Quest’ultimo è disciplinato dall’ art 1138 c.c. il quale prevede l’obbligo di redazione del regolamento per i condomini superiori a 10 unità complessive. Pertanto fino a 10 unità non vi è obbligo di regolamento (ma lo si consiglia comunque ) a partire dall’undicesima bisogna dotarsi di questo importante strumento. Come dire: anche i migliori matrimoni finiscono, pertanto anche in caso di armonia fra i residenti, stabilire delle semplici regole che possano dirimere problematiche future è sempre consigliato.
Come già detto, le decisioni vanno prese con una votazione che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno 500 millesimi. Questo tipo di regolamento rimane vincolato alla normativa civilistica condominiale e non può discostarsene; L’ art 1138 c.c. elenca le materie di cui può trattare questo tipo di regolamento. Sintetizzando possiamo riassumerle nelle seguenti categorie: uso delle parti comuni – ripartizione delle spese comuni – tutela del decoro dell’edificio- norme relative all’amministrazione. Nel prossimo articolo esamineremo alcuni casi pratici che potranno esservi utili. Detto questo, il regolamento di tipo assembleare in un certo senso è quindi ancor più difficile da comporre.
Conviene affidarsi a un professionista (solitamente gli studi di amministrazione condominiale offrono questo servizio) che ne rediga una prima bozza che poi verrà discussa in sede assembleare per l’approvazione dei vari punti. Il regolamento deve essere allo stesso tempo generico e specifico. Questo significa che le norme in esso contenute devono essere applicabili a casi di specie e non a singole situazioni contingenti, tuttavia è opportuno che il regolamento venga costruito tenendo conto delle peculiarità del singolo fabbricato.
Per questo è importante che si coordini sia l’intervento del professionista atto a guidare una redazione del regolamento conforme alla legge e lungimirante, sia la partecipazione dei residenti che devono esplicitare quali sono le problematiche dello stabile e/o della convivenza fra i condòmini.
Merita un accenno a due possibilità introdotte dalla L. 220/2012: quella di erogare sanzioni per l’infrazione al regolamento e quella di non poter prevedere una norma che vieti la detenzione o possessione di animali domestici. In molti regolamenti datati, ho effettivamente riscontrato articoli in cui si vietava la detenzione anche di animali specifici. Ad esempio una volta nel regolamento di un condominio degli anni sessanta ho trovato scritto: si vieta di detenere scimmie e pappagalli! Oggi probabilmente il riferimento sarebbe a caimani e pitoni. Il divieto di impedire l’ingresso al condominio ai nostri amici animali, non deve però far pensare che la loro presenza non meriti una disciplina regolamentare. E’ infatti importantissimo che venga sensibilizzato e responsabilizzato il proprietario dell’animale stesso che deve impedire che quest’ultimo arrechi disturbo al resto dei residenti.
Quello che si può fare in caso di infrazione al regolamento lo discuteremo nel prossimo articolo, tuttavia oggi si ponga l’attenzione sul fatto che l’art. 70 disposizioni attive del codice civile ha stabilito che per le infrazioni al regolamento può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 euro e in caso di recidiva fino addirittura ad 800 euro. Come applicare tale sanzione una volta erogata? Beh questa è tutta un’altra storia.
(Fonte e foto: Follina Servizi Srl, dott.ssa Serena Corazza).
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