Si acquista la prima casa cointestandola al 50%, applicando l’agevolazione su una quota. L’altro soggetto dovrà calcolare ordinariamente le imposte dovute sulla sua quota.
Ulteriori chiarimenti sul tema agevolazioni per l’acquisto della prima casa per i giovani under 36 sono stati forniti dalla circolare 14.10.2021, n. 12/E. Tra gli altri aspetti, è stato precisato che se in una coppia (o più) di acquirenti uno solo dei soggetti ha i requisiti, le agevolazioni non vengono perse perché l’altro soggetto non presenta i requisiti, ma vengono fruite soltanto da colui che li possiede e per la sua quota di possesso dell’immobile.
Per esempio: in una coppia, uno dei 2 ha 33 anni e l’altro 38 (e l’ISEE del nucleo familiare non supera i 40.000 euro); i due decidono di acquistare (la prima) casa da una ditta (per esempio in Iva al 4%) e intestarla al 50% e 50%; il soggetto di 33 anni può fruire delle agevolazioni sulla sua quota del 50%.
In tal caso l’agevolazione sta nell’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale (che per gli acquisti in Iva sono in misura fissa pari a 200 euro l’una), ma soprattutto nel riconoscimento del credito nella misura del 50% dell’Iva corrisposta.
Esempio: si ipotizzi su un acquisto di 250.000 euro l’Iva al 4% è pari a 10.000: il 33enne potrebbe fruire di un credito d’imposta pari a 5.000 euro. Mentre il 38enne (se titolare della sola esenzione prima casa) verserebbe comunque le citate imposte nella misura di 200 euro l’una e fruirebbe sempre dell’aliquota Iva agevolata del 4% (essendo prima casa), ma non potrebbe beneficiare di alcun importo a credito.
Da non dimenticare che il Decreto Sostegni-bis (art. 64, D.L. 73/2021), dopo avere introdotto le predette esenzioni, ha anche disposto al c. 8 che, al ricorrere dei requisiti per l’acquisto agevolato under 36, ossia il requisito dell’età e dell’ISEE inferiore a 40.000 euro, i finanziamenti erogati per l’acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili ad uso abitativo siano esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25% della somma concessa a mutuo. La sussistenza dei requisiti deve essere dichiarata dal mutuatario nel contratto di mutuo.
Anche in questo caso se, come nell’esempio precedente, soltanto un soggetto dei 2 possiede i requisiti, l’esenzione si applica solo alla parte di finanziamento erogata in suo favore (ossia nell’esempio il 50%). Per l’altro soggetto che possiede solo i requisiti “prima casa”, si applica l’imposta dello 0,25% sul restante 50%. Ipotizzando venga richiesto un mutuo di 200.000 euro, il 33enne su 100.000 non pagherebbe alcuna imposta sostitutiva, mentre il 38enne pagherebbe l’imposta sostitutiva dello 0,25% su 100.000, ossia 250 euro.
Tutto ciò è valido solo se gli atti vengono stipulati nell’arco temporale 26.05.2021-30.06.2022, sia per quanto riguarda gli atti di trasferimento che per il finanziamento.
Autore: Paolo Meneghetti – Vittoria Meneghetti – Sistema Ratio Centro Studi Castelli
