La sentenza della Corte di Cassazione n. 12395/2024 conferma la possibilità di applicare il regime della cedolare secca agli immobili ad uso abitativo concessi in locazione alle imprese.
Non rileva la qualità del conduttore nell’applicazione del regime della cedolare secca, ma è necessario soltanto che il contratto si riferisca ad immobili concessi in locazione ad uso abitativo. È questo, in estrema sintesi, ciò che si può ricavare dalla condivisibile sentenza della Corte di Cassazione, sez. V, 7.05.2024 n. 12395.
L’intervento della Suprema Corte si pone in deciso contrasto con l’abuso interpretativo dell’Agenzia delle Entrate desumibile dalla circolare n. 26/E/2011 e perpetrato nella prassi con continui accertamenti mirati a negare l’applicazione delle disposizioni di cui all’art. 3 D.Lgs. 23/2011 e culminati con l’inibizione, nel sistema di registrazione online all’interno dell’area web dell’Agenzia, della possibilità di optare per la cedolare in caso di conduttore impresa.
L’unica possibilità di esercitare l’opzione, nel caso in commento, era la registrazione direttamente presso gli sportelli dopo accesa discussione con il funzionario incaricato dell’Agenzia delle Entrate.
Il contenzioso che si è generato in questi anni, peraltro, ha visto soccombere spesso l’Amministrazione Finanziaria di fronte ai giudici di merito. L’intervento della Suprema Corte dovrebbe far luce e porre fine (speriamo) all’annosa questione. Ricordiamo che l’art. 3, c. 6 D.Lgs. 23/2011 dispone che il regime della cedolare secca non si applica alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni. È evidente che il divieto attiene esclusivamente alla qualità del locatore, dal momento che è l’unico soggetto che può esercitare l’opzione, essendo precluso ex lege al conduttore il potere di incidere su tale scelta. La ratio della legge è unicamente quella di contrastare l’evasione fiscale e di facilitare il reperimento di immobili ad uso abitativo. Nasce spesso l’esigenza, infatti, in capo alle imprese di stipulare contratti di locazione di immobili a uso abitativo da assegnare in uso ai propri dipendenti per ragioni di servizio, per lo più dislocati lontano dal luogo di residenza.
Peraltro, il c. 6-bis del citato art. 3 consente l’esercizio dell’opzione per la tassazione piatta alle unità abitative locate alle cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione. Se il legislatore avesse voluto escludere a priori il conduttore impresa dalla cedolare, non avrebbe inserito il citato c. 6-bis. Questi concetti sono stati puntualmente indicati nella motivazione dalla Corte che peraltro ha completato l’analisi ricordando che l’Amministrazione Finanziaria non ha poteri discrezionali nella determinazione delle imposte e che l’interpretazione ministeriale contenuta in circolari e risoluzioni non costituisce mai fonte di diritto.
In conclusione, è possibile optare per il regime della cedolare secca di cui all’art. 3 D.Lgs. 23/2011 per tutte le locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo, purché il locatore non la effettui nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni, ma a nulla rileva la qualità del conduttore, che può ben essere un’impresa commerciale, purché l’immobile oggetto della locazione sia utilizzato a scopo abitativo.
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Autore: Stefano Natali – Sistema Ratio Centro Studi Castelli
