Il locatore può rifiutare di ricevere la restituzione dell’immobile dal conduttore nel caso di gravi danni arrecati allo stabile o di innovazioni che richiedono un notevole esborso per il ripristino allo stato originale.
Una S.r.l. ha agito in giudizio nei confronti di un’altra per ottenere il risarcimento del danno conseguente all’occupazione abusiva di un immobile già alla stessa locato, dopo la scadenza del contratto di locazione. La domanda è stata accolta dal Tribunale, che ha condannato la società convenuta a pagare, per il titolo indicato, il complessivo importo di 47.725,50 euro, oltre accessori. La Corte di Appello ha confermato la decisione di primo grado.
Chiamata a dirimere la controversia, la Cassazione civile, sez. VI, con la sentenza 23.09.2022, n. 27932, ha riconosciuto il diritto al locatore di rifiutare la restituzione dell’immobile locato per la presenza in esso di gravi danni. Infatti, in tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all’immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite tali da rendere necessario per l’esecuzione delle opere di ripristino l’esborso di somme di notevole entità, in base all’economia del contratto e, tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché tali somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora agli effetti dell’art. 1220 c.c., rimane obbligato altresì al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand’anche abbia smesso di servirsi del bene per l’uso convenuto.
Al riguardo l’art. 1590 c.c., al comma uno, recita: “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”.
Nel caso in esame è stato ritenuto oggettivamente giustificato il rifiuto della restituzione della cosa locata, da parte della società locatrice, ai sensi dell’art. 1590, c. 1 c.c., in quanto il deterioramento dell’immobile offerto in restituzione non poteva ritenersi normale, ma era superiore a quello corrispondente all’uso della cosa in conformità del contratto e richiedeva interventi straordinari di riparazione. A tal fine, è stato desunto lo stato di grave deterioramento dell’immobile, tale da richiedere interventi straordinari di riparazione muraria e impiantistica, dalla documentazione fotografica allegata agli atti, nonché dallo stesso successivo verbale di riconsegna dell’immobile avvenuta dopo che la conduttrice aveva infine eseguito i predetti lavori.
Per concludere, chi loca un immobile lo deve ricevere, a fine contratto, nelle stesse condizioni in cui è stato in precedenza consegnato, salvo il deterioramento e consumo dovuto al corretto uso. Qualora, l’immobile, invece, presenti gravi danni o innovazioni non autorizzate che richiedono un esborso di somme ingenti per il ripristino, il locatore ha la possibilità di rifiutare la restituzione, di chiedere il versamento delle somme necessarie per sistemare l’immobile e, nel frattempo, di continuare a chiedere al conduttore i canoni sino alla riconsegna, salvo dimostrazione di avere subito un maggiore danno per la prosecuzione dell’occupazione di quanto locato (ad esempio, è possibile dimostrare che, a seguito della mancata corretta restituzione dell’immobile, si è persa un’occasione di locare a terzi ad un canone più favorevole).
Autore: Luigi Aloisio – Sistema Ratio Centro Studi Castelli
