Recupero del patrimonio edilizio e cambio di titolarità dell’immobile

Trasferimenti di proprietà e quote residue delle detrazioni nella circolare 25.07.2022, n. 28/E.

La recente circolare, pubblicata sul sito dell’Agenzia delle Entrate, fornisce un quadro riassuntivo delle disposizioni normative riguardanti le detrazioni per le spese per il recupero del patrimonio edilizio.

Come noto, le detrazioni sulle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio, realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze, sono state oggetto di numerose modifiche. In ogni caso, la detrazione spetta ai soggetti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, gli immobili oggetto degli interventi, a condizione che ne sostengano le relative spese.

Fino a giugno 2012, dall’imposta lorda si detraeva un importo pari al 36%, elevato, dal 26.06.2012, al 50%, fino alla modifica introdotta ai sensi dell’art. 121 D.L. 34/2020 (decreto Rilancio). La detrazione, ricordiamo, è ripartita in 10 rate annuali di pari importo, in applicazione del criterio di cassa e spetta dal periodo in cui le spese sono sostenute.

La variazione della titolarità dell’immobile sul quale sono effettuati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, prima che sia trascorso l’intero periodo di fruizione della detrazione, comporta normalmente il diritto al trasferimento delle detrazioni non godute. Al riguardo sono pervenuti importanti chiarimenti dalla recente circolare 28/E/2022.

Già con la circolare del 1.06.2012 n. 19/E, l’Agenzia delle Entrate chiariva che, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale erano stati realizzati gli interventi, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte veniva trasferita per i rimanenti periodi di imposta, all’acquirente, salvo diversi accordi tra le parti. In mancanza, comunque di uno specifico accordo nell’atto di trasferimento dell’immobile, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate può desumersi anche da una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale. Il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi deve essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato.

Tale disposizione si applica anche nel caso di permuta dell’immobile e in tutte le ipotesi di una cessione dell’immobile e, quindi, anche per le cessioni a titolo gratuito quale, la donazione (circolare 24.02.1998, n. 57). È importante ricordare che, con il trasferimento di una sola quota dell’immobile, non si trasferisce il diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile.

Il trasferimento della detrazione, invece, non avviene nel caso del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che gratuito. Nel caso di specie, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario, ma rimangono al nudo proprietario.

L’art. 16-bis, c. 8 del Tuir, infatti, ammette il trasferimento del beneficio fiscale solo nella ipotesi di vendita dell’immobile.

In caso di acquisizione dell’immobile per successione, le quote residue di detrazione si trasferiscono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile. Si precisa che se l’immobile è locato, non spetta la detrazione in quanto l’erede proprietario non ne può disporre. La detrazione spetta se l’immobile è a disposizione. In linea generale la detrazione spetta in parti uguali agli eredi, salvo nel caso in cui vi sono più eredi e qualora uno solo di essi abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo, non avendone gli altri la disponibilità.

Autore: Ida Dominici – Sistema Ratio Centro Studi Castelli

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