Che ci sia una distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie ormai lo sanno anche i sassi, ma come si inseriscano le caselle di tali definizioni nei milioni di milioni di casistiche che riguardano il condominio è un vero mistero.
I più attenti citeranno le norme tecniche che definiscono i lavori straordinari nell’edilizia, altri le tabelle rilasciate dai vari organi associazionali a tutela dei conduttori e dei proprietari immobiliari, ma la verità è che bisogna valutare caso per caso.
Quello che infatti viene definito dalle norme edilizie come manutenzione straordinaria non è detto che possa essere applicato al caso di specie in ambito condominiale. Per esempio l’imbiancatura delle scale di un condominio, seppure essa non venga eseguita annualmente si può inquadrare in una manutenzione ordinaria o straordinaria? La ripassatura di una copertura del tetto che per le norme urbanistiche può essere inquadrata come manutenzione ordinaria, è altrettanto ordinaria per il condominio?
La differenza non è banale, dal momento che configurare una spesa come ordinaria o straordinaria incide su quali sono i soggetti che devono pagarla e anche sulla disponibilità dell’amministratore nel poter eseguire la manutenzione senza l’ausilio della delibera dell’assemblea condominiale. Ma siccome qui non siamo venuti per porre quesiti, ma per risolverli, cerchiamo di capire quali sono gli strumenti in nostro possesso per poter attribuire le giuste categorie alle varie casistiche.
Come sempre il nostro caro legislatore ci complica la vita intersecando una serie di normative che spesso si contraddicono fra loro, ma noi non ci diamo per vinti e cerchiamo di semplificare le cose. Un criterio di attribuzione per stabilire se una manutenzione si possa considerare ordinaria o straordinaria è sicuramente il valore economico dell’operazione.
Manutenzioni che comportano un minimo o medio esborso di denaro sono quasi sempre categorizzabili come manutenzioni ordinarie e lo sono sicuramente tutte quelle piccole manutenzioni che servono a mantenere in buono stato l’immobile e gli impianti garantendone la conservazione.
Questo tipo di manutenzioni è nella disponibilità dell’amministratore che ne può ordinare l’esecuzione senza autorizzazione assembleare, salvo poi rendicontare e approvare la spesa in sede di approvazione dei bilanci. Sono invece sicuramente categorizzabili nelle spese straordinarie quelle di entità economica rilevante che necessitano dell’approvazione assembleare salvo che non si tratti di un caso di urgenza giustificato dalla necessità di mettere in sicurezza lo stabile.
Un altro criterio applicativo è la necessità o meno del rilascio di autorizzazioni urbanistiche per eseguire l’intervento: se necessita cila o scia siamo sicuramente di fronte a una manutenzione straordinaria.
C’è poi un discorso a parte relativo alle cosiddette “innovazioni”, i casi in cui si voglia eseguire sull’immobile non un semplice atto di conservazione dell’esistente ma ad esempio una miglioria, come posare una guaina sulla copertura del tetto quando quest’ultimo ne sia privo. Anche nel caso delle innovazioni stiamo sicuramente parlando di manutenzioni straordinarie.
Tali manutenzioni vanno in capo alla proprietà che beneficia poi della miglioria fatta all’immobile, le manutenzioni ordinarie vanno invece in capo al conduttore qualora esso sia presente. Nel caso degli usufruttuari? In questo caso benché nelle deliberazioni assembleari il proprietario abbia diritto di voto in merito alle opere straordinarie e in base all’articolo 1004 c.c. a questo debbano essere attribuite le relative spese e l’usufruttuario abbia diritto di voto nelle delibere inerenti l’ordinario e in base all’articolo 1005 c.c. parimenti a questo debbano essere attribuite le spese, fra nudo proprietario ed usufruttuario vige l’obbligo della solidarietà e pertanto il condominio, in caso di mancato pagamento, potrà pretendere l’intero importo dovuto, dall’uno o dall’altro.
Alla fine, tra importi, autorizzazioni, delibere e burocrazia, sapete qual è la cosa migliore da fare? Affidarsi al vostro amministratore, sarà lui ad analizzare caso per caso ed attribuire la spesa secondo scienza e coscienza.
(Autore: Dott.ssa Serena Corazza per Follina Servizi Srl)
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