Il Governo ha annunciato il raggiungimento di un accordo sul nuovo perimetro fiscale per le locazioni turistiche tra cedolare secca, soglia dei 3 immobili e controlli sugli intermediari digitali.
Con la legge di Bilancio 2026, la disciplina degli affitti brevi viene ripensata in modo piuttosto netto. La maggioranza trova un punto di caduta che modifica la tassazione delle locazioni turistiche e, allo stesso tempo, prova a delimitare con maggiore chiarezza il confine tra gestione privata e attività imprenditoriale.
Il primo tassello riguarda l’estensione della cedolare secca al 21% al 1° immobile destinato alle locazioni brevi. Il riferimento resta il D.Lgs. 23/2011, che viene di fatto utilizzato come architrave dell’intervento. La novità sta nel fatto che la prima abitazione data in locazione turistica non rimane più ai margini del perimetro agevolato, se non per ipotesi speciali, ma vi rientra stabilmente. Il legislatore sceglie quindi di applicare un prelievo proporzionale uniforme al 21% anche sul 1° immobile utilizzato per affitti turistici, semplificando la mappa delle aliquote e cercando di chiudere alcune zone grigie emerse nella prassi. La struttura complessiva mantiene però un’aliquota del 26% sulla seconda casa, già vista nelle ultime manovre. Si crea così una distinzione abbastanza netta tra prima e seconda abitazione, su cui si dovrà ragionare di volta in volta, valutando la convenienza della cedolare rispetto al regime Irpef ordinario e verificando le condizioni soggettive del contribuente (residenza, situazione familiare, altri redditi).
Il passaggio più delicato è la scelta di considerare “professionale” l’attività di chi destina 3 o più immobili agli affitti brevi. Secondo l’accordo di maggioranza, superata questa soglia l’attività assume i tratti dell’impresa ai sensi dell’art. 2082 c.c., con organizzazione minima di mezzi e una certa stabilità dell’offerta sul mercato. È un’impostazione che richiama orientamenti dottrinali già noti e alcune linee interpretative dell’Agenzia delle Entrate, emerse in sede di interpello, anche se mai cristallizzate in una norma così esplicita.
Parte della dottrina non nasconde perplessità su questo limite numerico. La soglia dei 3 immobili, in effetti, può apparire rigida e in parte scollegata dalla realtà dei singoli casi. Si pensi a chi gestisce 3 unità immobiliari in modo del tutto occasionale rispetto a chi, con un solo appartamento ma con servizi accessori intensivi, opera di fatto come un operatore turistico strutturato. Il legislatore però privilegia un criterio semplice da verificare nelle banche dati fiscali, forse discutibile sul piano teorico, ma immediato sul piano dei controlli. Oltre la soglia dei 3 immobili, il proprietario che prosegue con gli affitti brevi deve aprire partita Iva, fatturare e applicare il regime Iva ordinario, allineandosi alle altre attività turistico ricettive. In pratica il legislatore certifica che, da quel punto, l’attività non si può più qualificare come mera gestione del patrimonio immobiliare privato, ma diventa attività d’impresa a tutti gli effetti, con conseguenze anche sul piano delle imposte dirette e degli adempimenti contabili. È opportuno notare che questa impostazione apre spazi di riflessione sull’accesso a regimi agevolati, come il forfettario, e sulla compatibilità fra la disciplina specifica degli affitti brevi e le regole generali in materia di redditi d’impresa. Nella prassi sarà necessario verificare caso per caso l’inquadramento, specie quando gli immobili appartengono a comproprietari o a diversi membri dello stesso nucleo familiare.
Un capitolo a parte riguarda gli intermediari digitali, come Airbnb, Booking e i portali analoghi. Il prelievo del 21% si applica anche quando la locazione avviene tramite piattaforme telematiche, in linea con le indicazioni del regolamento europeo Dac7 e con la futura Dac8, che rafforzano gli obblighi di comunicazione e tracciabilità fiscale dei redditi realizzati tramite piattaforme online. Il governo considera questo passaggio essenziale per ridurre i margini di elusione e per rendere più omogenea la concorrenza tra operatori tradizionali e nuovi intermediari digitali.
(Autore: Sabatino Pizzano – Sistema Ratio)
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