In tema di annullamento del contratto per incapacità di intendere e di volere, la mala fede dell’altro contraente può desumersi dalla rilevante sproporzione tra il prezzo di vendita e quello di mercato del bene oggetto del contratto.
La Suprema Corte di Cassazione civile sez. II, con sentenza del 3.09.2025, n. 24435, ha confermato la sentenza di annullamento di una vendita immobiliare a un prezzo 6 volte inferiore a quello di mercato. Il caso è importante, perché, in tutti i 3 gradi di giudizio, i giudici hanno affermato che sussisteva, sia l’incapacità di intendere di volere al momento dell’atto di vendita, sia la malafede dell’acquirente, attraverso una serie di elementi che costituivano, nell’insieme, prova sufficiente ai fini dell’annullamento del contratto.
Questo caso può essere da esempio in molte altre situazioni in cui un soggetto fragile, per età, malattia, ecc., pur non essendo interdetto, ha compiuto atti a lui pregiudizievoli, dimostrando incapacità di intendere e di volere attraverso diversi elementi significativi, senza necessità di apposita perizia medica. Il Codice Civile, all’art. 428, dispone che gli atti compiuti da persona che, sebbene non interdetta, si provi essere stata per qualsiasi causa, anche transitoria, incapace d’intendere o di volere al momento in cui gli atti sono stati compiuti, possono essere annullati su istanza della persona medesima o dei suoi eredi o aventi causa, se ne risulta un grave pregiudizio all’autore.
L’annullamento non può essere pronunziato se non quando, per il pregiudizio che sia derivato o possa derivare alla persona incapace d’intendere o di volere o per la qualità del contratto o altrimenti, risulta la malafede dell’altro contraente. L’azione si prescrive nel termine di 5 anni dal giorno in cui l’atto o il contratto è stato compiuto.
Nel caso di specie, il venditore non era interdetto e, quindi, l’incapacità al momento dell’atto di vendita andava dimostrata. Pertanto, nella motivazione della sentenza, la Cassazione ha precisato che era stata correttamente provata l’incapacità al momento della compravendita, sulla base di una serie di elementi: una perizia medica, svolta nel processo penale per il reato di circonvenzione di incapace nei confronti di 3 persone di nazionalità pakistana accusate di essersi fatte consegnare e inviare plurime somme di denaro, che aveva concluso per la parziale incapacità di intendere e di volere, con specifico riferimento al compimento degli atti dispositivi del patrimonio e una serie di fatti posti in essere, temporalmente prossimi alla cessione dell’immobile oggetto del processo, quali il suddetto invio della somma di 260.000 euro in Pakistan, la permuta del proprio appartamento con 7 cantine, l’enorme sproporzione al ribasso del prezzo di vendita dell’immobile oggetto di causa.
Quanto alla mala fede dell’egiziano, indizi rivelatori sono stati ritenuti la sussistenza di un grave pregiudizio e la consapevolezza che l’altro contraente abbia sicuramente avuto della menomazione della sfera intellettiva o volitiva, consapevolezza che è provata appunto per l’ampio divario tra prezzo di vendita e valore di mercato dell’immobile.
Inoltre, l’acquirente, pur essendo un cittadino egiziano da pochi mesi immigrato in Italia, non poteva non essere a conoscenza di tale divario, poiché aveva ricevuto in prestito il denaro per l’acquisto da uno zio residente da anni nella città di ubicazione dell’immobile e, quindi, necessariamente al corrente del suo valore di mercato.
(Autore: Luigi Aloisio – Sistema Ratio)
(Foto: archivio Qdpnews.it)
(Foto di proprietà di Dplay Srl)
#Qdpnews.it riproduzione riservata
