La Cassazione (ord. 11.06.2025, n. 15567) annulla senza rinvio la sentenza impugnata, per avere la CGT cancellato erroneamente l’iscrizione ipotecaria sull’immobile della contribuente, trattandosi di prima casa, non di lusso, nella quale risiedeva.
Secondo l’art. 77, c. 1-bis D.P.R. 602/1973, l’Agente della Riscossione può iscrivere ipoteca su un immobile del debitore anche in assenza dei requisiti per procedere con l’espropriazione forzata. Infatti, l’iscrizione ipotecaria è considerata un atto di natura cautelare, volto a garantire il credito, ma non equivale di per sé all’avvio dell’esecuzione immobiliare.
La Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, con ordinanza 11.06.2025, n. 15567, ha annullato la decisione della Commissione tributaria regionale che aveva cancellato l’ipoteca iscritta su un immobile adibito a “prima casa” dalla contribuente.
La Cassazione ha infatti considerato errata la motivazione della sentenza impugnata, nella parte in cui riteneva illegittima l’iscrizione ipotecaria solo perché l’immobile era l’abitazione principale della debitrice, priva di caratteristiche di lusso.
La Suprema Corte ha ribadito che l’ipoteca esattoriale è un atto preordinato, ma distinto rispetto all’esecuzione forzata.
L’espropriazione dell’unica abitazione del debitore non è infatti consentita, ai sensi dell’art. 76 D.P.R. 602/1973, quando si tratta di immobile non di lusso adibito a uso abitativo e residenza anagrafica del debitore, se il debito complessivo non supera i 120.000 euro o se non sono trascorsi almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca senza che il debito sia stato estinto.
Ciò non impedisce, però, all’Agente della Riscossione di iscrivere validamente ipoteca anche in assenza dei presupposti per procedere con l’espropriazione, trattandosi di una misura cautelare legittima e autonoma, come affermato in precedenza anche da altra pronuncia (Cass. n. 13618/2018).
Un altro aspetto chiarito dagli Ermellini riguarda la soglia minima di 8.000 euro prevista per l’iscrizione dell’ipoteca dall’art. 77 D.P.R. 602/1973 (il limite per l’iscrizione ipotecaria è stato innalzato da 8.000 a 20.000 euro con il D.L. 16/2012, entrato in vigore il 2.03.2012). Tale limite deve essere calcolato sulla base dell’ammontare complessivo dei crediti iscritti a ruolo, anche se oggetto di contestazione da parte del contribuente. Questo perché, secondo gli artt. 49 e 50 D.P.R. 602/1973, il ruolo costituisce titolo esecutivo che legittima l’Agente della Riscossione a procedere sia con azioni esecutive, sia con misure cautelari conservative, purché siano decorsi inutilmente 60 giorni dalla notifica della cartella di pagamento, a prescindere da eventuali contestazioni sui crediti stessi (Cass. nn. 2190/2014 e 14567/2018).
Sulla base di tali principi, la Corte di Cassazione ha quindi accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione, cassando la sentenza impugnata e decidendo la causa nel merito, rigettando l’opposizione della contribuente e condannandola anche al pagamento delle spese di giudizio.
(Autore: Cristina Rigato, Giorgia Sarragioto)
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