Se il privato loca, nella formula delle locazioni brevi, fino a 2 appartamenti può optare per la cedolare secca con aliquota del 21% per il primo appartamento e 26% per il secondo, se ne loca da 3 in su invece deve dotarsi di Partita Iva. Queste le novità della legge di Bilancio 2026 in tema di locazioni brevi.
La legge di Bilancio 2026, all’art. 1, c. 17, ha posto una modifica al regime delle locazioni brevi riducendo da 4 a 2 il limite massimo per locare, nella forma della locazione breve, appartamenti nella sfera privata.
Con la locazione (breve) di più di 2 appartamenti, quindi da 3 in su (mentre prima era da 5 in su) il locatore deve dotarsi di partita Iva perché si presume agisca in forma imprenditoriale. La recente legge di Bilancio agisce sull’art. 1, c. 595 L. 178/2020, che dispone a chi venga applicato (ossia con che limiti) il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’art. 4, cc. 2 e 3, del DL 50/2017. Modifica pertanto la decorrenza, ossia non più dal 2021 ma appunto dal 2026 (periodo di decorrenza delle disposizioni della legge di Bilancio) e non più dalla locazione breve di 4 appartamenti ma 2.
Dal 2026 il privato che mette in locazione, nella forma della locazione breve, più di un appartamento e fino a 2 massimo e opta per la cedolare secca potrà fruire dell’aliquota dal 21% per il primo appartamento e del 26% per il secondo appartamento. Se locherà da 3 appartamenti o più dovrà aprire Partita Iva e non potrà avvalersi della cedolare secca.
Si ricorda che le locazioni brevi sono state introdotte dall’art. 4 D.L. 50/2017, per consentire a privati di concedere in locazione immobili abitativi (anche singole stanze) per brevi periodi di tempo. Precisamente si intendono locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni (per ogni singolo contratto). Tali contratti possono prevedere anche prestazioni accessorie, quali la fornitura di biancheria o la pulizia dei locali o il wi-fi o l’aria condizionata (ex Circ. 24/E/17), restano invece escluse la fornitura della colazione, di pasti in genere, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche, ecc.
Le locazioni brevi devono essere stipulate da persone fisiche private, ossia al di fuori dell’esercizio d’impresa, a locatari persone fisiche private e per fare ciò è anche possibile avvalersi di intermediari che gestiscono canali telematici, quale può essere per esempio “AirBnB”.
L’intermediario si occupa di collegare domanda e offerta e se interviene nel pagamento o incassa direttamente i canoni o i corrispettivi deve operare una ritenuta del 21% all’atto del pagamento al proprietario locatore, sull’importo indicato nel contratto di locazione. Tale aliquota non ha subito modifiche.
Pertanto, dal 2026 il privato che loca da 1 a 2 appartamenti può:
– optare per la cedolare secca: nella misura del 21% per uno degli appartamenti, che egli stesso selezionerà in sede di dichiarazione dei redditi; nella misura del 26% per l’altro;
– non optare per la cedolare secca e quindi essere assoggettato a tassazione ordinaria Irpef.
(Autore: Sistema Ratio)
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