In caso di danneggiamento alle parti comuni l’amministratore è legittimato a visionare le immagini delle telecamere per scoprire l’autore: oggi vi è più chiarezza grazie a una serie di interventi normativi, giurisprudenziali e del Garante.
Il punto di partenza è l’art. 1122-ter c.c.: l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell’edificio è legittima se approvata con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, c. 2 c.c.). In molti condomìni, le assemblee hanno già deliberato l’installazione di telecamere e la nomina dei soggetti autorizzati alla visione delle registrazioni.
In caso di danneggiamento alle parti comuni l’amministratore, in base all’art. 1130 c.c., ha il dovere di compiere atti conservativi e tutelare l’integrità del bene comune. E se l’impianto di videosorveglianza è correttamente installato, nulla osta a che si acceda alle immagini per identificare il responsabile, nel rispetto delle finalità previste dalla delibera condominiale. Lo ha chiarito anche la Cassazione, con la sentenza n. 71/2013, riconoscendo che, se vi sono stati precedenti danneggiamenti, la videosorveglianza può essere considerata misura necessaria e urgente.
La medesima sentenza ha affermato che “l’installazione di un impianto di videosorveglianza mediante telecamera a circuito chiuso nelle aree condominiali comuni può costituire una spesa urgente e necessaria quando sia diretta a prevenire ulteriori atti di danneggiamento già verificatisi e regolarmente denunciati”. La Corte, nel richiamare l’art. 1134 c.c., ha riconosciuto la legittimità dell’iniziativa assunta anche senza preventiva delibera assembleare, qualora l’urgenza imponga una tutela immediata dell’integrità dei beni comuni. Di conseguenza, in presenza di danneggiamenti precedenti e documentati, il sistema di videoregistrazione può essere considerato misura necessaria e proporzionata, anche ai fini della gestione dell’eventuale responsabilità patrimoniale.
Nel contesto condominiale, ciò significa che la visione delle immagini registrate (quando finalizzata a individuare l’autore di un danno già verificatosi) non solo è legittima, ma si inserisce pienamente nella cornice delle prerogative dell’amministratore, chiamato a tutelare e conservare le parti comuni (art. 1130, n. 4 c.c.). Anche qualora l’intervento non fosse stato espressamente deliberato dall’assemblea, l’amministratore potrebbe fondare la propria azione sulla necessità di proteggere il bene comune da ulteriori pregiudizi, agendo in via conservativa e nell’interesse collettivo, come indica la giurisprudenza richiamata.
La Corte d’appello di Catania, nella sentenza n. 317/2022, ha chiarito che, nei casi in cui vi sia la necessità di individuare i responsabili di danneggiamenti alle parti comuni, il legittimo interesse del condominio alla tutela del proprio patrimonio può prevalere sul diritto alla riservatezza del soggetto ripreso, sempre che il trattamento delle immagini avvenga nel rispetto dei principi di proporzionalità, pertinenza e stretta finalità. La Corte di merito ha infatti affermato che “l’immagine di una persona, in sé considerata, quando venga visualizzata o impressa in un contesto in cui sia funzionale all’accertamento di fatti lesivi o illeciti, non costituisce violazione della riservatezza se utilizzata per tutelare un diritto giuridicamente rilevante e fondato”.
Secondo i giudici, la rilevazione dell’immagine all’interno di un sistema autorizzato e correttamente regolamentato non configura un trattamento illecito, purché l’utilizzo avvenga per fini determinati e legittimi, come la prevenzione o la repressione di atti vandalici. Il diritto alla protezione dei dati personali, seppur fondamentale, non è assoluto e deve essere bilanciato con altri diritti egualmente rilevanti, tra cui la salvaguardia del bene condominiale.
Fondamentale, però, è la corretta gestione delle immagini: il GDPR impone il rispetto di principi come minimizzazione, limitazione della conservazione, esattezza e sicurezza del trattamento. L’accesso alle registrazioni deve avvenire da parte dei soggetti espressamente autorizzati e per finalità determinate.
In conclusione, la gestione della privacy condominiale è una materia complessa, che richiede equilibrio tra diritto alla riservatezza e tutela del bene comune. La presenza di un impianto di videosorveglianza non deve mai tradursi in un controllo generalizzato o in una banca dati accessibile indiscriminatamente. Ma non può neppure essere vanificata quando serve a proteggere gli interessi di tutti. Ecco perché è essenziale che le regole siano chiare, le delibere precise e l’amministratore ben formato, affinché la trasparenza e la sicurezza possano davvero convivere nel rispetto dei diritti di tutti.
(Autore: Luca Leoni – Sistema Ratio)
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