Nel caso di compravendite immobiliari, per determinare la provvigione è necessario fare riferimento all’intera operazione cui è riferito il costo.
La Corte di Cassazione, con la sentenza 30.09.2020, n. 20859, ha sostenuto che la valutazione di antieconomicità relativa ad un costo ritenuto indeducibile dal Fisco, in quanto esoso, deve considerare l’intera operazione cui è riferito, anche quando poi non sia conclusa completamente.
Il caso aveva per protagonista una società immobiliare alla quale veniva disconosciuto il costo di una provvigione di 6 milioni di Euro corrisposta a una società per la vendita di una porzione di immobile (valore 18 milioni) con opzione sulla restante parte, valore totale dell’operazione 65 milioni.
La provvigione doveva essere corrisposta per metà al preliminare di vendita e per metà al rogito. Il preliminare, regolarmente stipulato, veniva tuttavia risolto con restituzione della caparra. Nonostante la mancata conclusione del contratto, alla società intermediaria venivano corrisposti 3 milioni. Il Fisco riteneva l’entità sproporzionata rispetto a un’operazione non andata a buon fine: la percentuale ritenuta idonea rispetto a tale situazione era del 3% sui 18 milioni, pertanto, veniva ripresa a tassazione la differenza indebitamente dedotta.
La Ctp accoglieva il ricorso presentato dal contribuente, mentre in appello la Ctr riteneva legittimo l’accertamento, ritenendo l’antieconomicità dell’operazione assolutamente contraria ai canoni d’impresa. Qualsiasi pagamento superiore alla percentuale del 3%, risultante dagli usi e consuetudini delle intermediazioni immobiliari è ritenuto eccessivo. La società immobiliare ricorreva così in Cassazione dove puntualizzava che i giudici così come l’Amministrazione Finanziaria non avevano in alcun modo giustificato i motivi della congruità della sola percentuale del 3%, nè tanto meno aveva considerato l’operazione nel suo complesso, ossia 65 milioni (ricomprendendo anche un’opzione di acquisto dell’intero immobile) e non 18 milioni.
La Corte ha ritenuto quest’ultima motivazione altamente valida per decidere a favore del contribuente, in quanto era necessario ricomprendere anche l’opzione di vendita dell’intero immobile nell’effettuare il calcolo della provvigione per mettere eventualmente in discussione l’economicità dell’operazione. Ne deriva che, essendoci nella sentenza di appello un evidente vizio di motivazione rispetto agli eventi, la Corte ha accolto il ricorso della società contribuente.
Autore: Morena Cocci – Sistema Ratio Centro Studi Castelli Srl
