Attribuzioni, competenze e aspetti critici della figura legale prevista dal Codice Civile.
Le funzioni dell’amministratore di condominio sono disciplinate dagli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c. Questa figura giuridica è stata pensata e inquadrata dal Legislatore in una persona fisica. La norma ha condensato tutte le funzioni aziendali necessarie per governare l’ente condominio su un soggetto giuridico responsabile, il quale esercita tutte le funzioni di governo e di controllo nei limiti della propria professionalità.
Queste funzioni aziendali, con gli anni, sono diventate sempre più gravose e impegnative. Esse hanno causato una trasformazione sia della figura, sia dell’organizzazione interna di questo soggetto responsabile, identificato dalla legge nella persona dell’amministratore di condominio. Oggi, infatti, questa figura è diventata una struttura organizzata e articolata. Spesso cresce e si trasforma nella veste giuridica di società commerciale. A volte si organizza anche come società di capitali.
Si può dire, in altre parole, che la figura dell’amministratore di condominio ha, nel tempo, assunto in proprio tutta l’organizzazione aziendale necessaria per gestire il condominio.
Pertanto, gli Studi degli amministratori sono diventati veri e propri centri organizzativi aziendali esterni, di supporto a tutte le esigenze effettive o potenziali. Per cui oggi con la denominazione “amministratore di condominio”, si intende l’insieme delle funzioni aziendali di seguito elencate: gestore amministrativo e finanziario: con le competenze riferibili alla figura del ragioniere, e le funzioni previste dagli artt. 1130, n. 3) e 1130 c.c.; legale rappresentante del condominio: con le competenze riferibili alla figura dell’avvocato o del commercialista, e le funzioni previste dagli artt. 1130, n. 4) e 1131 c.c.; gestore tecnico e organizzativo: con le competenze riferibili alla figura del geometra, e le funzioni previste dall’art. 1130, n. 1) e 2) c.c.; gestore fiscale: con le competenze specifiche al commercialista, per predisporre i modelli fiscali che sono stati previsti a carico dell’ente condominio; gestore delle risorse umane: per ciò che riguarda il rapporto con il personale dipendente, spesso tenuto con l’ausilio di un consulente del lavoro esterno; conciliatore e mediatore: nell’ambito dei rapporti sociali e umani della comunità residenziale che abita il condominio.
Questo coacervo di funzioni aziendali attribuite in maniera sommaria dalla legge al soggetto giuridico identificato con il termine “amministratore di condominio”, a giudizio di chi scrive, provoca evidenti diseconomie. Anzitutto si deve rilevare la confusione di ruoli e l’eccessivo accentramento sia di responsabilità, sia di potere nell’amministratore di condominio.
È questo accentramento che provoca incomprensioni, poiché non sono precisamente definiti i servizi che l’ente amministratore si impegna a fornire. Inoltre, tutti i servizi definiti dalla legge sono spesso valutati in modo cumulativo con un compenso forfettario, il quale raramente, a giudizio di chi scrive, ne compensa adeguatamente il carico di lavoro necessario per il corretto svolgimento.
Vi è da dire, per contro, che gli stessi amministratori di condominio, spesso, non sono consapevoli del proprio ruolo. Essi non chiariscono le proprie funzioni e i propri servizi, e mantengono il mercato, dal loro punto di vista, in una situazione incerta e confusa. La mancanza di regole comuni di comportamento è constatabile da chiunque. Tutta questa situazione incerta ha le sue conseguenze dirette sul rapporto commerciale che si instaura tra l’ente condominio e l’ente amministratore. Come accennato in precedenza, il compenso dell’amministratore è cumulativo di tutte le prestazioni richieste, senza alcuna distinzione. I servizi richiesti non sono precisamente definiti e valutati.
Non sono chiari, esattamente, i servizi necessari per la gestione amministrativa, per la gestione tecnica e per la gestione di rappresentanza legale di un ente condominio. Proprio a causa di questa mancanza di informazioni, nasce una generale sfiducia e insoddisfazione, che impedisce una crescita culturale ed organizzativa dell’azienda condominio.
Un potenziale economico enorme rimane quindi non sfruttato. Interi settori di mercato potenziali restano nascosti e non hanno la possibilità di nascere e svilupparsi. La professionalità di tanti operatori del settore amministrativo, tecnico e legale, non hanno la possibilità di crescere nei loro ambiti, poiché il mercato richiede una pluralità di prestazioni aggiuntive, le quali sono richieste in modo unitario, anche se provengono da scuole culturali differenti.
È necessario cercare strade nuove e inventare modi di gestire innovativi. Solo a queste condizioni sarà possibile sviluppare le organizzazioni aziendali di condominio, le quali oggi sono schiacciate da regole vecchie e da modi di gestire non controllati. Per questi motivi è utile costituire consorzi di condominio, in maniera da avere un governo aziendale vantaggioso per le comunità residenziali che abitano in condominio.
Autore: Antonio Azzaretto – Sistema Ratio Centro Studi Castelli
