Quante volte vi sarà capitato di chiamare il Vostro amministratore di condominio e dire : “ I conti sono sbagliati!” , “Perché?”, “Perché pago troppo!”. Ebbene sappiate che i conti “sono sbagliati “ se c’è un errore nella registrazione delle fatture o nella ripartizione delle spese , ma sicuramente la causa non è “il pagare troppo”. Quindi prima di indossare l’elmetto, prendere lo scudo e la spada e sollevare la cornetta, è bene verificare da sé il motivo per cui le spese condominiali hanno un importo che non ci aspettavamo. E come si può fare ? Vi aiuto io.
La contabilità condominiale funziona in base a due capisaldi: il consuntivo di gestione dove vengono elencate le fatture o bollette effettivamente emesse che fanno riferimento alle spese dell’esercizio contabile e il preventivo di gestione che serve a raccogliere i fondi per gestire le spese che matureranno durante l’anno.
Ci sono due cose da sapere preliminarmente: a) il bilancio di esercizio non corrisponde necessariamente al periodo 01 gennaio – 31 dicembre, ma potrebbe ad esempio riguardare i 12 mesi che vanno a cavallo fra un anno e l’altro, ad esempio da marzo 2023 ad aprile 2024; b) le spese registrate all’interno del bilancio contabile consuntivo considerato, non sono necessariamente tutte state saldate all’interno del bilancio consuntivo a cui si riferiscono. Facendo un esempio banale, se il bilancio contabile va da gennaio a dicembre di ogni anno, la bolletta della luce che fa riferimento a dicembre 2023 verrebbe inserita come competenza nel bilancio gennaio 2023-dicembre 2023, ma di fatto il suo pagamento potrebbe avvenire a gennaio 2024. Così anche nel caso in cui non ci fosse la disponibilità necessaria in conto corrente per pagare tutte le fatture dei fornitori emesse e registrate nella contabilità 2023. Questo è il motivo per cui il più delle volte il saldo della banca si discosta dal saldo del bilancio contabile.
La riforma del condominio ha stabilito alcune regole che hanno facilitato il controllo della contabilità tenuta dall’amministratore da parte dei condòmini. Infatti è obbligatoria l’apertura di un conto corrente ove devono transitare tutte le entrate ed uscite del condominio; vietando così l’utilizzo della cassa contanti che non facilitava una gestione trasparente del transito del denaro. I condòmini inoltre, in ogni momento hanno diritto di richiedere all’amministratore copia dell’estratto conto bancario, così come qualora non dovessero ricevere risposta direttamente dall’amministratore, dimostrando questa negligenza, potrebbero richiedere l’estratto conto direttamente all’istituto bancario.
Ancora, la normativa ha imposto che obbligatoriamente, ad ogni chiusura contabile l’amministratore invii la situazione patrimoniale da cui si evincano i debiti e i crediti del condominio. Ma tornando al nostro bilancio e alla sua lettura , ogni tabulato prevede quattro colonne cardine: una colonna denominata “ totale gestione” una colonna denominata “saldo precedente” una colonna denominata” rate versate “ e una colonna denominata “ saldo finale”. Partiamo da un esempio che è più facile: nasce un nuovo condominio, l’amministratore deve redigere il preventivo di spesa , ovvero deve mettere a budjet un tot di soldi che serviranno a sostenere le spese condominiali come ad esempio l’assicurazione, le spese bancarie , le spese ascensore e così via … Il preventivo di gestione ha un importo globale di 10.000,00 euro di cui Gigetto, il nostro condòmino, deve sostenere in quota parte 1.000,00 euro. Gigetto è benestante e non gli piace avere debiti in giro e pertanto versa subito l’intera rata a lui ascrivibile.
Passa il tempo, si chiude l’esercizio contabile al 31 12 2023 e l’amministratore convoca l’assemblea condominiale nel mese di febbraio inviando la contabilità consuntivata. A consuntivo, il prospetto che elenca le fatture o bollette emesse durante l’anno, di cui si può riscontrare una pezza giustificativa, il totale speso è più alto di quanto preventivato, e nel complesso il condominio ha speso 12.000,00 euro di cui la quota parte di Gigetto finirà nella colonna “ totale gestione” e sarà di euro 1.120,00 . A questo punto Gigetto chiamerà l’amministratore per sapere perchè pur avendo versato tutti i soldi richiesti ( 1000,00 euro ) si ritrova un saldo a debito di 120,00 euro. Gigetto non aveva ancora evidentemente letto questo articolo …
Per verificare da cosa dipende l’imputazione delle spese in quota parte è sufficiente analizzare le colonne di ripartizione, in cui è obbligatorio evidenziare il criterio di ripartizione utilizzato, facendo in modo che il condòmino possa verificare quale tabella millesimale si sta utilizzando e quanti millesimi sono ascrivibili alla sua proprietà. L’insieme delle voci d spesa precedenti alla colonna “Totale gestione” determinano l’ammontare della spesa annuale , a questa vanno sottratti i versamenti eseguiti che si evidenziano nella colonna “versamenti” e poi sottratti o sommati i saldi dell’esercizio precedente a seconda che siano a debito o a credito. Nel nostro esempio essendo il primo esercizio contabile del condominio i saldi precedenti saranno tutti a zero.
Il totale gestione, sottratti i versamenti eseguiti, sommati o sottratti i saldi precedenti genereranno un saldo che finirà nella colonna “saldi finali” e che nel prossimo esercizio contabile verrà riportato e si troverà nella colonna “saldo esercizio precedente”. Ci resta da analizzare poi l’elenco delle fatture e bollette riportate nel bilancio per conto, queste possono essere confrontate con i bilanci degli anni precedenti da cui si possono evincere eventuali aumenti o decrementi nelle spese che si ripetono ed eventuali spese impreviste. Ecco qui, Gigetto ha fatto tutta l’analisi dei bilanci e ora può andare sereno in assemblea a confermare la nomina dell’amministratore dal momento che i 120,00 euro che ha pagato in più sono del tutto giustificati!
(Fonte e foto: Follina Servizi Srl, dott.ssa Serena Corazza).
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