Facendo seguito al nostro precedente articolo, vediamo oggi come applicare la teoria alla pratica. Tenuto conto delle tre macro categorie che fanno da sfondo ai regolamenti condominiali: a) uso delle parti comuni b) ripartizione delle spese e c) tutela del decoro dell’edificio, oggi ci occuperemo della disciplina dell’uso delle parti comuni: vediamo caso per caso alcuni esempi.
Esaminando la prima categoria, per uso delle parti comuni si intendono tutti quei comportamenti che i condòmini possono adottare per l’utilizzo del bene comune, il codice civile all’articolo 1118 intitola “ Diritti dei partecipanti sulle parti comuni” e cita : “il diritto di ciascun condòmino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene”; il riferimento è alla tabella millesimale che identifica il valore della proprietà di ciascun condòmino. Il valore millesimale sposta il peso delle maggioranze per le delibere.
Pertanto chi possiede il maggior numero di millesimi ha anche il maggior potere decisionale fatto salvo che le delibere vengono sempre assunte con una doppia maggioranza di millesimi e di teste. Per cui nel caso di un condominio formato da tre unità se un condòmino dovesse ad esempio possedere da solo 504 millesimi, non potrebbe comunque raggiungere la maggioranza prevista dall’articolo 1136.2 c.c. senza l’assenso di almeno uno degli altri due condòmini, in quanto da solo possiederebbe la quota millesimale necessaria alla maggioranza, ma verrebbe meno il criterio delle teste, trovandosi in minoranza. L’art. 1118 c.c. prosegue al secondo comma con la seguente dicitura: “Il condòmino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni”, ma in senso lato verrebbe da dire che non può nemmeno rinunciare ai suoi doveri; e infatti l’articolo prosegue citando: “Il condòmino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare salvo quanto disposto da leggi speciali.”
Vediamo un caso pratico: Il proprietario di un appartamento, Sig. Alvise, al primo piano di un condominio composto da sette piani, richiede in sede assembleare di non pagare le spese condominiali dell’ascensore in quanto non lo usa, essendo un tipo belloccio e molto atletico. Il regolamento contrattuale stabilisce che le spese relative all’ascensore vengano ripartite con una tabella dedicata che comprende anche il piano primo. Tenuto conto dell’articolo 1118 c.c. comma due e tre sopracitati, il sig Alvise non può sottrarsi alle spese di conservazione del bene e pertanto è tenuto a pagarle anche se per sue motivazioni personali non usufruisce dell’impianto.
Per spese di conservazione però si intendono in senso lato tutte le spese, quindi sia quelle dirette all’utilizzo quotidiano dell’impianto sia quelle relative alla manutenzione del macchinario. Questa interpretazione è legata all’articolo 1102 c.c. che titola “Uso della cosa comune” e che fa riferimento al cosi’ detto uso potenziale del bene e cioè al fatto che non rilevi che un condòmino utilizzi “di fatto” un bene condominiale meno degli altri, ma che l’unità risulti ”oggettivamente” destinata a utilizzare un bene in misura minore o maggiore.
Si potrebbe in ogni caso fare richiesta all’assemblea dei condòmini per essere esonerati almeno dalle spese vive, ma l’assemblea dovrebbe deliberare l’esonero della spesa all’unanimità e l’accordo sarebbe extra lege e varrebbe solo nei confronti dei sottoscrittori; per intendersi non sarebbe opponibile ( e cioè non potrebbe essere fatto valere nei confronti di altri soggetti subentrati nella compagine condominiale successivamente alla delibera ) ai terzi, che potrebbero tranquillamente contestare la decisione assembleare e pretendere dall’amministratore il ripristino della suddivisione delle spese fra tutte le unità.
Allo stesso modo il ragionamento vale per chi decidesse di murare la propria porta di accesso al vano scale, per usufruire soltanto dell’ingresso indipendente dell’appartamento. Il condòmino potrebbe richiedere all’assemblea di essere esonerato dalle spese con decisione unanime di tutti i proprietari interessati alla suddivisione della spesa, ma la decisione varrebbe solo fra i sottoscrittori dell’accordo.
E’ pertanto fondamentale quando si va ad acquistare un immobile comprendere primariamente quali sono i doveri del singolo nei confronti del bene comunitario, perché molto spesso si percepisce come un’ingiustizia sostenere alcune spese che però, a ben vedere e con un acquisto più accurato, si sarebbe dovuto comprendere subito essere nei doveri del proprietario acquirente.
Altro argomento suscettibile di controversie è l’utilizzo dei parcheggi comuni condominiali. Immaginiamo un’ area condominiale riservata a parcheggio comune che comprenda un totale di 8 posti auto in un condominio formato da 6 unità.
Il condòmino Sig. Auronzo ha una relazione a tre e quando vengono a trovarlo contemporaneamente tutte e due le fidanzate vengono occupati contemporaneamente tre parcheggi ad appannaggio della sua unità. Essendo il sig. Auronzo particolarmente prestante la cosa si ripete continuamente suscitando irritazione da parte degli altri condòmini che si vedono privati del diritto al parcheggio e che pure invidiano il sig. Auronzo che si è portato a casa due belle figliuole. Il regolamento non prevede l’assegnazione dei parcheggi e pertanto i condòmini si ritrovano in assemblea a discutere della cosa.
Ecco che ci viene in aiuto il regolamento di tipo assembleare, che come avevamo visto in precedenza permette all’assemblea di accordarsi con una maggioranza che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio su come disciplinare il miglior uso della cosa comune. A questo punto i condòmini potranno stabilire un’assegnazione dei posti auto ad esempio uno per ogni appartamento e stabilire una turnazione per i due rimasti liberi; o concordare altre modalità per consentire a tutti di usufruire del bene comune con equità.
Risulta spesso molto complicato trovare degli accordi in sede assembleare, è importante quindi che quando vi recate in assemblea siate predisposti a valorizzare quello che è il bene comune cercando di mettere da parte gli interessi puramente personali o se non altro cercando di conciliarli con le esigenze degli altri proprietari. Un atteggiamento positivo, propositivo e collaborativo sicuramente favorirà una decisione sensata e anche una buona armonia con i vicini.
(Fonte: Follina Servizi Srl, dott.ssa Serena Corazza).
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