Non sempre è possibile partecipare all’assemblea di condominio per i motivi più svariati: si è impossibilitati a raggiungere il luogo in cui si svolge fisicamente l’assemblea, si sono presi impegni pregressi nel giorno e all’ora in cui l’assemblea è stata convocata, si è assenti per malattia o per godersi delle meritate vacanze.
La situazione pandemica degli anni scorsi ha fatto emergere il problema della presenza in un luogo fisico dei condòmini per lo svolgimento dell’assemblea di condominio e la tecnologia ci è venuta in aiuto, consentendo agli amministratori di utilizzare i mezzi telematici per poter convocare le assemblee on line e permettere la prosecuzione delle attività legate alla compagine condominiale. Tuttavia fino a non molto tempo fa il metodo per poter esercitare il diritto di voto in assemblea, pur non partecipandovi fisicamente, era solamente lo strumento della delega.
Per delega si intende il conferimento a un individuo diverso dal proprietario dell’incarico di presenziare all’assemblea di condominio al fine di esercitare il diritto di voto per conto del proprietario impossibilitato alla partecipazione.
Fino a prima della riforma del 2012, la delega poteva essere conferita anche solo oralmente, situazione che generava contenziosi quando le scelte del delegato non erano di gradimento del delegante. Dopo la riforma la delega può essere conferita solo per iscritto; solitamente gli amministratori agevolano i loro amministrati prevedendo in calce alle convocazioni un tagliandino pre-impostato che può essere compilato e consegnato in sede assembleare al presidente dell’assemblea il quale è incaricato di segnare le presenze e attestare la regolare convocazione dell’assemblea. La delega può essere conferita a chiunque si consideri persona di fiducia, tranne all’amministratore. Anche questa è una novità introdotta dalla legge di riforma, novità sulla quale parecchi autori si sono pronunciati negativamente in quanto ritengono che conferire la delega all’amministratore, non faccia altro che confermare la fiducia che il condòmino ha nei confronti dell’operato di quest’ultimo. Fatto sta che ad oggi la legge non prevede la possibilità di delegare l’amministratore.
La delega deve essere conferita, come si diceva, a persona di fiducia, nella pratica le si può anche dare delle indicazioni sulle modalità di votazione, ma in teoria queste indicazioni non sono vincolanti, in quanto le decisioni assembleari vengono prese dopo la discussione del punto che potenzialmente potrebbe far cambiare idea al delegato per ragioni di opportunità emerse solo a seguito del dibattito. A volte i regolamenti condominiali prevedono un limite di deleghe da conferire a ciascun delegato, pertanto occorre verificare la presenza o meno di queste limitazioni all’interno dei regolamenti contrattuali condominiali.
Alcuni limiti sono previsti anche dalla normativa codicistica, lì dove all’art. 67 disp. Attive del codice civile si cita : “Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale”. Sono stabilite delle regole anche nel caso della comproprietà. A darci indicazioni in merito è sempre l’articolo 67 disp. Attive del codice civile che riporta: “Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del c.c.”, articolo che regola la comunione. Per la maggior parte degli autori questo non significa che in assemblea possa partecipare solo uno dei comproprietari, ma significa che anche qualora partecipassero tutti i comproprietari solo uno avrebbe diritto di intervento e di voto. Queste limitazioni si sono fatte un po’ più stringenti a seguito della pandemia che comportava dei limiti agli assembramenti. Ma erano limitazioni legate a una situazione particolare.
Riassumendo, per avere un quadro completo del ruolo della delega e delle indicazioni pratiche: è possibile delegare persona di fiducia all’assemblea di condominio; è possibile dargli delle indicazioni per il diritto di voto, senza pretendere che queste siano vincolanti, dovendosi assumere le decisioni dopo discussione costruttiva; la delega deve essere conferita sempre per iscritto; in nessuna assemblea è possibile delegare l’amministratore di condominio; è necessario verificare se nel regolamento di condominio siano previste delle limitazioni al numero di deleghe in capo a un unico individuo; se i condòmini sono più di venti, in base al codice civile, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale; in caso di comproprietà è necessario designare un rappresentante della proprietà che avrà diritto di intervento e di voto.
Infine è importante sapere che a livello di votazione, nel principio della doppia maggioranza ( per millesimi e per teste), una delega vale una testa, e cioè il delegato rappresenta sia il numero dei millesimi che la somma delle teste corrispondenti a ciascuna delega; ad esempio il voto di Mario, delegato da Tizio proprietario per millesimi 66.30 e da Sempronio per millesimi 33.35, durante la votazione farà valere il voto per due teste (Tizio e Sempronio) e un totale di 99.65 millesimi (i millesimi di Tizio 66.30 sommati ai millesimi di Sempronio 33.35).
Sperando di aver contribuito a fare chiarezza, vi aspettiamo nel prossimo articolo dedicato alla saga delle assemblee condominiali: come affrontarle e uscirne vivi.
(Fonte e foto: Follina Servizi).
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